Acquisto di immobili all'asta

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La crisi del settore immobiliare del 2008 ha prodotto un rilevante aumento delle procedure esecutive immobiliari, che hanno portato un elevato numero di immobili ad essere messi all'asta. Ciò a portato ad un numero maggiore di famiglie in difficoltà da una parte e a più occasioni immobiliari per altre famiglie.

L’acquisto di immobili all’asta può offrire vantaggi rispetto ad un normale acquisto sul mercato, ma non sempre.

I principali vantaggi sono o posso essere:

• il potenziale risparmio che può essere del 10-20% ma si può arrivare anche al 60% rispetto al valore di mercato;

• l’immobile dispone già di una perizia facilmente visionabile, solidamente scaricabile dalle pagine del sito di riferimento;

• negli acquisti di immobili all'asta, l'acquirente non è tenuto a corrispondere provvigioni per mediazione, non essendo prevista nessuna rapporto di mediazione;

• il giudice dell'esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento, per cui non è previsto l’atto notarile e la relativa spesa;

• l’acquisto all’asta non prevede costi aggiuntivi a carico dell’acquirente; gli ausiliari del giudice, perito e custode, sono pagati dalla procedura.

Mentre i principali svantaggi sono o posso essere:

• il prezzo finale dell’immobile è legato all’interesse e di conseguenza alle offerte; non è insolito che si raggiungano cifre prossime o superiori al valore di mercato;

• la perizia non sempre è completa, anche a causa della difficoltà nel reperire tutta la documentazione , e le valutazioni possono risentire di una soggettività del tecnico;

• La procedura è leggermente complessa. Può essere utile farsi assistere da un professionista esperto in materia, onde evitare brutte sorprese, può essere anche un agente immobiliare e in questo caso si parlerà di compenso per l’assistenza e non di mediazione;

• La vendita all’asta non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, pertanto non potrà essere revocata, tranne che in casi particolari. Obbligo di sanare le irregolarità passerà in carico all’acquirente che avrà l’obbligo di sanare le difformità presentando la richiesta al comune entro 120 gg.

E’ giusto precisare anche che:

• Molte aste consentono una partecipazione agevolata in via telematica;

• restano a carico dell’acquirente le imposte di legge;

• anche per gli acquisti all’asta esiste la possibilità di ottenere dei finanziamenti, con un istruttoria favorevole del mutuo e tramite contratto preliminare;

• il giudice dell'esecuzione con il decreto di trasferimento ordina anche la cancellazione, a cura della procedura, delle trascrizioni di pignoramenti e ipoteche nonché di sequestri conservativi. Non procede alla cancellazione di altri diritti o gravami, come ad esempio diritti parziale con usufrutto, abitazione, fondi patrimoniali, usufrutto;

• se sussiste un contratto di locazione, questo rimane in essere, rimanendo valido il rapporto tra proprietario e conduttore, con le modalità e la durata prevista dal contratto di locazione.